Vermietung von Appartements
Ob die Vermietung von Ferienwohnungen als gewerbliche Tätigkeit oder bloß als vermögensverwaltende Vermietung einzustufen ist, kann nicht pauschal beurteilt werden. Diese Problematik führt in der Praxis häufig zu Diskussionen mit der Finanzverwaltung. Eine nachträgliche Umqualifizierung der Einkunftsart kann für den Vermieter aber teuer werden.
Die vermögensverwaltende Vermietung beschränkt sich auf die bloße Nutzungsüberlassung der Appartements, wobei gar keine oder nur geringe Nebenleistungen erbracht werden dürfen. Unschädliche Nebenleistungen sind: Frühstück sowie Zimmerpflege in bescheidenem Ausmaß (Faustregel: insgesamt weniger als 10 Fremdenbetten), Mitvermietung weniger Einrichtungsgegenstände, Zurverfügungstellung von Gemeinschaftsküche und -waschräumen, Bereitstellung von Heizwärme und Warmwasser, Schneeräumung, Rasenmähen, Müllentsorgung.
Gewerblicher Charakter der Vermietung
Damit eine Appartementvermietung gewerblichen Charakter annimmt, müssen Nebenleistungen in größerem Umfang hinzutreten. Typische für die Gewerblichkeit sind etwa die Verpflegung der Mieter und regelmäßige Reinigung der Appartements; Wechsel von Bettwäsche; Mitvermietung von Einrichtungen, Freizeitanlagen und Sportstätten samt deren Wartung und Instandhaltung oder Bereitstellung überwachter Parkplätze.
Auch die Häufigkeit des Mieterwechsels wird als Abgrenzungsmerkmal herangezogen. Die kurzfristige Vermietung von mehreren Appartements an Feriengäste - selbst ohne tägliche Reinigung und ohne Verabreichung eines Frühstücks - wird in der Regel als gewerbliche Tätigkeit einzustufen sein, da der ständige Mieterwechsel eine laufende Reinigung und Kontrolle der Einrichtungen sowie ein erhöhtes Maß an Nachbeschaffungen und Reparaturen bedingt. Damit wird ein Verwaltungsaufwand abverlangt, der bei der bloßen Nutzungsüberlassung eines Appartements (etwa an Dauermieter) nicht anfällt.
Steuerlichen Konsequenzen
|
Gewerbliche Vermietung |
Rein vermögensverwaltende Vermietung |
|
|
Gewinnermittlung |
Je nach Umfang der Tätigkeit durch Einnahmen-Ausgaben-Rechnung oder Bilanzierung |
Es gilt immer Zufluss-/Abflussprinzip: Im laufenden Kalenderjahr vereinnahmte Mieterlöse abzüglich verausgabte Kosten ergeben das steuerpflichtige Ergebnis (bzw. den mit anderen Einkünften desselben Jahres verrechenbaren Verlust). |
|
Verlustvortrag |
unbeschränkt (beim Bilanzierer); 3-Jahres-Beschränkung (beim Einnahmen/Ausgaben-Rechner) |
Kein Verlustvortrag |
|
Gewinnfreibetrag |
steht zu |
ausgeschlossen |
|
Abschreibungssatz |
je nach Nutzungseinsatz beim Mieter zwischen 2 bis 3 % |
generell 1,5% |
|
Steuerpflicht der Appartementveräußerung |
immer steuerpflichtig |
Nach Ablauf der Spekulationsfrist (idR 10 Jahre) steuerfrei |
Weitere Artikel aus Ausgabe 10/2010
Steuerfallen bei der Betriebsaufgabe
Oft findet sich für das Unternehmen kein geeigneter Nachfolger und dem Unternehmer, der sich in den wohl verdienten Ruhestand zurückziehen möchte, bleibt dann als letzter Ausweg nur noch die Aufgabe seines Betriebes.
Umsatzsteuerverrechnung bei der Schenkung von Liegenschaften
Dem Liegenschaftsschenker blüht dasselbe Schicksal wie dem Verkäufer einer Liegenschaft: Wird bei der Übertragung der Liegenschaft die Umsatzsteuerfreiheit in Anspruch genommen, müssen die in den letzten 10 Jahren geltend gemachten Vorsteuern aus Anschaffung, Herstellungsaufwand und sonstigen Großreparaturen zum Teil an das Finanzamt zurückbezahlt werden.
Begünstigung nicht entnommener Gewinne letztmalig in Steuererklärung 2009!
Wer von der Begünstigung nicht entnommener Gewinne profitierte, ist nun gefordert, Gewinne und Privatentnahmen für die Jahre, in denen noch eine Nachversteuerung droht, zu planen.
Steuerzuckerl für Pendler: Doppelte Haushaltsführung
Arbeitnehmer die so weit von zu Hause entfernt arbeiten, dass die tägliche Heimkehr zum Familienwohnsitz unzumutbar ist und die sich am Arbeitsort eine Zweitwohnung nehmen müssen, können die daraus resultierenden Mehrkosten unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich absetzen.
Krankenversicherungspflicht von Auslandspensionen
Mit 1. Mai 2010 werden von Beziehern einer österreichischen und einer Auslandspension auch von den Auslandspensionen Krankenversicherungsbeiträge eingehoben. Die Vorschreibung der Krankenversicherungsbeiträge erfolgt ab September 2010 rückwirkend mit 1. Mai 2010.
