Liebhaberei und Vermietung: Eigentumswohnungen sind separat zu überprüfen

Für die Beurteilung, ob vermietete Objekte (z.B. Eigentumswohnungen), die an verschiedene Personen vermietet sind, eine Einkunftsquelle darstellen oder ob Liebhaberei vorliegt, muss jedes einzelne Objekt separat überprüft werden, selbst wenn die Wohnungen im gleichen Haus gelegen sind.

Die Finanzverwaltung prüft bei bestimmten Einkünften, ob die Absicht und die Möglichkeit bestehen, mit dieser Tätigkeit einen Gesamtgewinn zu erzielen. Dabei wird unterschieden zwischen:

• Tätigkeiten, die durch die objektiv nachvollziehbare Absicht veranlasst sind, einen Gesamtgewinn zu erzielen und bei denen von vornherein vermutet wird, dass eine Einkunftsquelle vorliegt, wie etwa Handelsbetriebe oder Dienstleistungsbetriebe, und
• Tätigkeiten, für welche die Vermutung gilt, dass es sich um Liebhaberei handelt.

Die Vermietung von Eigentumswohnungen oder Eigenheimen durch Private wird von der Finanzverwaltung in aller Regel als Liebhaberei eingestuft, weshalb ein aus der Vermietung resultierender Verlust von Beginn an steuerlich unbeachtlich ist. Um diese Vermutung zu entkräften und damit die Verluste abzugsfähig werden, muss in einer Gewinnprognose glaubhaft gemacht werden, dass mit der Vermietung nach 20 Jahren ein Gesamtgewinn erwirtschaftet wird.

Einkünfte aus einzelnen Wohnungsvermietungen nicht zusammenzurechnen!

Werden mehrere Eigentumswohnungen vermietet, dann wäre es naheliegend, für die Ermittlung des Gesamtgewinns und für die Beurteilung, ob eine Einkunftsquelle vorliegt, alle Einkünfte aus den einzelnen Wohnungsvermietungen zusammenzurechnen. Dadurch würden sich „bessere“ Vermietungen mit „schlechteren“ ausgleichen. Dieser Möglichkeit wird jedoch von der Rechtsprechung eine Absage erteilt.

So entschied erst kürzlich das Bundesfinanzgericht, dass bei der Beurteilung von Bestandobjekten auf ihre Eigenschaft als Einkunftsquellen im Rahmen von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung für jedes Mietobjekt gesondert zu untersuchen ist, ob es eine Einkunftsquelle bildet. Dies gilt insbesondere für verschiedene, wenn auch in einem Haus gelegene Eigentumswohnungen, wenn diese an unterschiedliche Personen vermietet werden. Nur wenn mehrere Wohnungen an einen einzigen Mieter vermietet werden, kann auch von einer einzigen Einkunftsquelle gesprochen werden.