Zuschüsse im Rahmen von Wohnungseigentumsgemeinschaften
Bei der Wohnungssanierung freut sich nicht nur die Umwelt sondern auch die eigene Geldbörse, weil neben geringeren Heizungskosten auch staatliche Förderungen winken. Doch wie und wann sind solche Zuschüsse umsatzsteuerrechtlich zu behandeln?Nicht selten steht eine Liegenschaft im Miteigentum der Ehegatten und einer von beiden unterhält auch seinen Betrieb in diesem Gebäude. Steuerlich stellt sich dann die Frage, ob die betriebliche Nutzung auf einer bloßen Gebrauchsüberlassung oder auf einem entgeltlichen Mietvertrag beruht.
Umsatzsteuerrechtlich handelt es sich bei öffentlichen Förderungen zur Wohnungssanierung in der Regel um einen echten, nicht steuerbaren Zuschuss, der die Aufwendungen und damit die Bemessungsgrundlage der Wohnungseigentumsgemeinschaft (WEG) mindert, da die WEG diese Leistungen in der Folge an die einzelnen Wohnungseigentümer weiter verrechnet. Es wird angenommen, dass im Zeitpunkt der Erbringung der Sanierungsarbeiten an die Wohnungseigentumsgemeinschaft diese auch an die Wohnungseigentümer erbracht werden. Hinsichtlich des Zeitpunkts muss jedoch unterschieden werden, ob es sich bei der Wohnungseigentumsgemeinschaft um einen Soll- oder Istversteuerer handelt.
Versteuerung nach Soll-Prinzip
Versteuert die WEG ihre Entgelte nach dem Soll-Prinzip, gilt der Zeitpunkt der Leistung an die WEG als Zeitpunkt der Entstehung ihrer Steuerschuld. Diese ursprüngliche Steuerschuld wird durch die nachträglich erfolgende Förderung gemindert, wobei die Minderung der Bemessungsgrundlage von den and die Wohnungseigentümer weiterzuverrechnenden Leistungen in jenem Voranmeldungszeitraum vorzunehmen ist, in dem eine verbindliche Förderzusage eingeräumt wird. Liegt bereits vor Sanierungsbeginn eine Förderzusage vor, wird die Bemessungsgrundlage sofort um den Förderungsbetrag vermindert.
Versteuerung nach Ist-Prinzip
Versteuert die WEG ihre Entgelte nach dem Ist-Prinzip, entsteht die Steuerschuld entsprechend der Vereinnahmung der von der WEG den Wohnungseigentümern weiterverrechneten Beträge. Deren Bemessungsgrundlage wird erst zum Zeitpunkt der Vereinnahmung der Fördergelder gekürzt.
Beispiel: Im Jahr 2008 wurde eine thermische Sanierung für eine WEG vorgenommen und noch im gleichen Jahr fertig gestellt. Die Kosten wurden von der Gemeinschaft an die Wohnungseigentümer bereits 2008 weiterverrechnet und von diesen sofort beglichen. Aufgrund der Förderungszusage im Jahr 2009 verringerten sich die Aufwendungen der WEG. Damit reduziert sich aber auch die Bemessungsgrundlage für die 2008 an die Wohnungseigentümer weiter verrechneten Leistungen.
Tipp: Wir beraten Sie gerne sowohl vor Sanierungsbeginn über Fördermöglichkeiten als auch während und nach der Sanierung über die steuerliche Behandlung der Zuschüsse.
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