Zuschüsse beim Vermieter

2009 wurden € 485 Mio. Investitionen in die thermische Sanierung mit € 61 Mio. vom Staat gefördert. So freut sich bei einer Wohnungssanierung nicht nur die Umwelt sondern auch das eigene Börserl. Einkommenssteuerrechtlich ist dabei aber einiges zu beachteten.

Einkommensteuerrechtlich sind Subventionen aus öffentlichen Mitteln bei Vermietung und Verpachtung nicht als Einnahmen anzusetzen, sofern sie die tatsächlichen Aufwendungen nicht überschreiten. Im Gegenzug dürfen die Ausgaben, sofern sie von den Subventionen gedeckt sind, nicht als Werbungskosten abgesetzt werden. Wurden die Aufwendungen bereits in der Vergangenheit abgesetzt, geht die Steuerfreiheit der Subventionen verloren. Entscheidend für die Steuerpflicht bzw. -befreiung ist somit, ob die tatsächlichen Aufwendungen höher oder niedriger als die zugesagten Zuschüsse sind.

Subvention in Form eines Annuitätenzuschusses

Wird eine Subvention in Form eines Annuitätenzuschusses (also mit Kapital- und Zinsanteil) gewährt, so kann der Gesamtbetrag der Subvention mit den tatsächlichen Aufwendungen verrechnet werden. Die Zinsen sind nach Maßgabe der Bezahlung in voller Höhe abzugsfähig.
Sind die Aufwendungen höher als die Zuschüsse, so kommt es zu einer Unterförderung. Werden die tatsächlichen Aufwendungen in einem Kalenderjahr bezahlt, so ist der Differenzbetrag zwischen den überhöhten Aufwendungen und den Subventionen in Teilbeträgen auf 10 bzw. 15 Jahre, ab dem Jahr in dem die Aufwendungen angefallen sind, abzusetzen. Werden die tatsächlichen Aufwendungen für einen einheitlichen Sanierungsvorgang hingegen in mehreren Jahren bezahlt, so sind die Subventionen zunächst vorrangig mit den "ältesten" Aufwendungen zu verrechnen.

Aufwendungen geringer als Zuschüsse

Sind die Aufwendungen hingegen geringer als die Zuschüsse, so kommt es zu einer Überförderung. In diesem Fall sind die über die Aufwendungen hinweg gewährten Zuschüsse im Zeitpunkt des Zuflusses, ungeachtet vom Zahlungszeitpunkt der Aufwendungen, steuerpflichtig. Steht hingegen die Höhe der tatsächlichen Aufwendungen und somit auch der tatsächlichen Förderung erst in einem Folgejahr fest, so hängt die Handhabung davon ab, ob die Aufwendungen insgesamt geringer wurden oder sich erhöht haben und es zu einer Nachtragssubvention gekommen ist.

Tipp: Wir beraten Sie gerne sowohl vor Sanierungsbeginn über Fördermöglichkeiten als auch während und nach der Sanierung über die steuerrechtliche Behandlung der Zuschüsse.Die Bewertung des Grund und Bodens im Rahmen der Bilanzerstellung für die Jahre 2009 und 2010 kann aus zweierlei Hinsicht notwendig werden:

1. Auslaufen der Aufschuboption: Mit Inkrafttreten des Unternehmensgesetzbuches (UGB) zum 1.1.2007 fielen zahlreiche Gewerbetreibenden unter die UGB-Rechnungslegungspflicht und waren damit zum Wechsel der Gewinnermittlungsart verpflichtet. Eine entsprechende Aufschuboption bis 31.12.2009 ist mittlerweile ausgelaufen. Ab 2010 müssen somit alle UGB-rechnungslegungspflichtigen Gewerbetreibenden von ihrer bisherigen Gewinnermittlungsart zur Gewinnermittlung nach den handelsrechtlichen Normen unter Rücksichtnahme auf die steuerlichen Gewinnermittlungsvorschriften wechseln.

2. Anhebung der Umsatzgrenzen, die zur UGB-Rechnungslegungspflicht führen: Ab 2010 fallen zahlreiche Gewerbetreibenden wieder aus der UGB-Rechnungslegungspflicht heraus, wodurch sich ein Wechsel in der Gewinnermittlungsart ergeben kann.

TIPP: Kontaktieren Sie uns bereits jetzt, um die notwendigen Weichen zu stellen und gegebenenfalls einen Immobiliensachverständigen zu beauftragen. Ferner sollte im Jahr des Wechsels der Gewinnermittlungsart beim Finanzamt ein Feststellungsbescheid beantragt werden. Dadurch beugen Sie Diskussionen hinsichtlich der Bewertung im Zuge späterer Betriebsprüfungen vor.