Immobilienbesteuerung neu im betrieblichen Bereich
Die Besteuerung der Veräußerung von betrieblich genutzten Liegenschaften hat sich mit 1.4.2012 für sämtliche betrieblichen Einkunftsarten geändert, wobei es Verlierer, aber auch Gewinner gibt.
Die Verlierer: Betriebe, die derzeit noch nicht buchführungspflichtig sind
Für alle Betriebe, die derzeit ihren Gewinn durch Einnahmen-Ausgaben-Rechnung, freiwillige Bilanzierung oder durch Pauschalierung ermitteln, verschärft sich die Situation ab 1.4.2012. Bisher konnte nämlich der Grund und Boden (ohne Gebäude!) nach Ablauf der 10-jährigen Spekulationsfrist steuerfrei verkauft werden. Zukünftig wird nicht nur das Gebäude, sondern auch der Grund und Boden unabhängig von der Gewinnermittlungsart bei Veräußerung mit 25% Immobiliensteuer belastet. Veräußerungsbedingte Betriebsausgaben (Maklerkosten, Rechtsberatungskosten etc.) sind nicht mehr abzugsfähig.
Veräußerungsgewinns von Grund und Boden
Bei der Ermittlung des Veräußerungsgewinns von Grund und Boden (nicht Gebäude!) ist bei nicht buchführungspflichtigen Betrieben ab 1.4.2012 zu unterscheiden:
Bei „Altvermögen“ (Grund und Boden, der vor 31.3.2002 entgeltlich erworben wurde) kann der Veräußerungsgewinn pauschal mit 14% des Verkaufspreises festgesetzt werden. Die effektive Steuerbelastung des Verkaufspreises beträgt somit 3,5% (14% mal 25% Immobiliensteuer). Wurde „Altvermögen“ hingegen nach dem 31.12.1987 und nach dem letzten entgeltlichen Erwerb in Bauland umgewidmet, erhöht sich der pauschale Veräußerungsgewinn auf 60% des Verkaufspreises. Die effektive Steuerbelastung des Verkaufspreises beträgt somit 15% (60% mal 25% Immobiliensteuer). Auf Antrag kann der Veräußerungsgewinn von „Altvermögen“ auch nach den für Neuvermögen geltenden Grundsätzen ermittelt werden.
Bei „Neuvermögen“ (Grund und Boden, der nach 30.3.2002 entgeltlich erworben wurde) ergibt sich der Veräußerungsgewinn als Differenz zwischen Buchwert des Grund und Bodens und dem Verkaufspreis. Zusätzlich kann bei Verkauf ab dem 11. Jahr nach Anschaffung ein Inflationsabschlag von 2% pro Jahr (max. 50% des Veräußerungsgewinnes) geltend gemacht werden.
Die Gewinner: bereits buchführungspflichtige Betriebe
Darunter fallen Betriebe, die seit ihrer Gründung bedingt durch Größe oder Rechtsform (AG, GmbH oder GmbH & Co KG) buchführungspflichtig waren oder die aufgrund der Überschreitung bestimmter Umsatzgrenzen in der Vergangenheit buchführungspflichtig wurden. Diese Betriebe unterliegen auch ab dem 1.4.2012 im Falle der Veräußerung ihrer Immobilien (Gebäude und Grund & Boden) der Steuerpflicht. Allerdings nicht mehr zu einem einkommensabhängigen Steuersatz von bis zu 50%, sondern zum fixen Immobiliensteuersatz von 25% (abgesehen von speziellen Ausnahmen). Veräußerungsbedingte Betriebsausgaben sind künftig aber auch hier nicht mehr abzugsfähig. Der auf Grund und Boden (nicht Gebäude!) entfallende steuerpflichtige Veräußerungsgewinn kann zusätzlich noch um einen Inflationsabschlag gekürzt werden.
Weitere Artikel aus Ausgabe 04/2012
Verbesserte Zuverdienstmöglichkeiten beim Kinderbetreuungsgeld für Geburten ab 2012
Mit einer Novellierung des Kinderbetreuungsgeldgesetzes werden für Geburten ab 1.1.2012 Verbesserungen bei den Zuverdienstmöglichkeiten wirksam. Für selbstständig tätige Eltern wird besonders die Vereinfachung der Berechnung des maximalen Zuverdienstes interessant sein.
Betriebliche Vorsorge für alle Selbstständigen
Für Dienstnehmer gibt es bereits seit 2003 die sogenannte „Abfertigung neu“, bei der der Arbeitgeber Beiträge in Höhe von 1,53% des Entgelts in eine Mitarbeitervorsorgekasse einzahlt. Seit 1.1.2008 ist dieses Vorsorgemodell verpflichtend auch auf freie Dienstnehmer, Gewerbetreibende und „neue Selbstständige“ im Sinne des GSVG sowie als Opting-In-Modell auf Freiberufler und Land- und Forstwirte ausgedehnt worden.
Unternehmens- und Praxiswert als Zukunftsvorsorge
Viele Unternehmer betrachten ihr Unternehmen oder ihre Freiberufler-Praxis nicht nur als erfüllendes Arbeitsfeld und Erwerbsquelle zur Finanzierung des laufenden Lebensunterhalts, sondern auch als Zukunftsvorsorge.
KMU-Unternehmensnachfolge: Finanzierung und Förderung
Im Rahmen der Übergabe eines Unternehmens stellen sich eine Reihe von Finanzierungsfragen. Nicht nur für Übergeber und Übernehmer, sondern auch für Gläubiger, Banken, Leasinggesellschaften, Förderungsgeber, Lieferanten oder Mitgesellschafter. Um diese Herausforderungen bewältigen zu können, sollte man sich rechtzeitig eine Strategie zulegen.
PC in der Privatwohnung: Finanz nimmt 40% private Nutzung an
Erwirbt man einen PC zur Ausübung seiner selbstständigen oder unselbstständigen Tätigkeit, so können die Anschaffungskosten entweder über die Nutzungsdauer verteilt oder zur Gänze sofort steuerlich geltend gemacht werden. Steht der PC zu Hause, muss aber ein Privatanteil ausgeschieden werden.
Parkstrafen sind nicht mehr abzugsfähig!
Bis zum Sommer 2011 war es unter bestimmten Umständen möglich, etwa eine Strafe wegen Parkens in zweiter Spur als Betriebsausgabe von der Steuer abzusetzen. Mittlerweile wurde jedoch gesetzlich verankert, dass Strafen aller Art, auch wenn sie betrieblich veranlasst sind, steuerlich nicht mehr geltend gemacht werden können.
Personengesellschaften: Scheidet der vorletzte Gesellschafter aus, kann Grunderwerbsteuer anfallen
Scheidet der vorletzte Gesellschafter aus, wird aus einer Personengesellschaft ein Einzelunternehmen des letzten Gesellschafters. War die untergegangene Personengesellschaft auch Grundstückseigentümerin, gehen auch die Grundstücke auf den ihn über. Für den Letztgesellschafter ist das ein grunderwerbsteuerpflichtiger Grundstückserwerb.
Die neue Immobilienbesteuerung im Privatvermögen ab 1.4.2012
Private Liegenschaftsverkäufe unterliegen seit 1.4.2012 generell der Steuerpflicht, unabhängig davon, wie lange sich die Liegenschaft bereits im Eigentum des Verkäufers befunden hat. Der Steuersatz für die so genannte Immobiliensteuer beträgt einheitlich und einkommensunabhängig 25%.
Vorsteuerberichtigungszeitraum bei Grundstücken auf 20 Jahre verlängert
Bisher mussten bei Gebäudeinvestitionen die geltend gemachten Vorsteuern berichtigt werden, sofern sich die „maßgeblichen Verhältnisse“ geändert haben. Dies betraf einen 10jährigen Berichtigungszeitraum nach Vornahme der Investition. Diese Berichtigungsfrist wird auf 20 Jahre verlängert.
Geschäftsraumvermietung an nicht zum Vorsteuerabzug berechtigte Mieter
Bei einer Vermietung an nicht vorsteuerabzugsberechtigte Mieter kann der Vermieter künftig nicht mehr beliebig zur umsatzsteuerpflichtigen Vermietung optieren. Dadurch verliert er sein aliquot auf die Geschäftsraumvermietung entfallendes Vorsteuerabzugsrecht und muss Vorsteuern aus früher getätigten Großreparaturen zum Teil zurückzahlen.
Steuerabkommen mit der Schweiz
Am 13. April 2012 wurde ein zwischenstaatliches Abkommen zwischen der Schweiz und Österreich beschlossen. Damit will Österreich in der Schweiz veranlagtes Vermögen legalisieren und die künftige Hinterziehung von Zins-, Spekulations- und anderen Veranlagungseinkünften auf Schweizer Konten, die in Österreich Steuerpflichtigen zuzurechnen sind, verhindern.
