Die neue Immobilienbesteuerung im Privatvermögen ab 1.4.2012
Private Liegenschaftsverkäufe unterliegen seit 1.4.2012 generell der Steuerpflicht, unabhängig davon, wie lange sich die Liegenschaft bereits im Eigentum des Verkäufers befunden hat. Der Steuersatz für die so genannte Immobiliensteuer beträgt einheitlich und einkommensunabhängig 25%.
Im Falle der Selbstberechnung durch Notare oder Rechtsanwälte hat die Immobiliensteuer Endbesteuerungswirkung; der Veräußerungsgewinn muss damit nicht in die jährliche Steuererklärung aufgenommen werden. Liegt keine Selbstberechnung durch einen Notar oder Rechtsanwalt vor, ist der Veräußerungsgewinn zwar in die Steuererklärung aufzunehmen, er unterliegt aber nicht dem progressiven Einkommensteuertarif, sondern dem fixen Sondersteuersatz von 25%. Als Veräußerungskosten können seit 1.4.2012 allerdings nur noch die Kosten der Selbstberechnung (Notar, Rechtsanwalt) steuerlich abgesetzt werden.
Bei der Ermittlung des Veräußerungsgewinns wird künftig zwischen „Alt- und Neu-Vermögen“ unterschieden:
- Als „Alt-Vermögen“ gelten Liegenschaften, deren letzter entgeltlicher Erwerb vor dem 31.3.2002 (bzw. bei beschleunigter 10-/15tel Abschreibung vor dem 31.3.1997) erfolgte. Der Veräußerungsgewinn beträgt in diesem Fall 14% des Verkaufspreises, dies entspricht einer effektiven Besteuerung von 3,5% (14% mal 25%). Wurde die Liegenschaft erst nach der Anschaffung sowie ab 1.1.1988 in Bauland umgewidmet, wird der Veräußerungsgewinn mit 60% des Verkaufspreises festgelegt, was einer effektiven Besteuerung von 15% (60% mal 25%) entspricht. Auf Antrag kann der Veräußerungsgewinn für Alt-Vermögen auch nach dem für Neu-Vermögen geltenden Schema ermittelt werden (siehe nächster Punkt).
- Als „Neu-Vermögen“ gelten Liegenschaften, deren letzter entgeltlicher Erwerb nach dem 30.3.2002 (bzw. bei beschleunigter 10-/15tel Abschreibung: nach dem 30.3.1997) erfolgte. Außerdem fallen alle künftig neu angeschafften Liegenschaften darunter. Der Veräußerungsgewinn ermittelt sich vereinfacht als Differenz zwischen Veräußerungspreis und Anschaffungskosten (mit speziellen Vorschriften bei vermieteten Gebäuden!). Bei Verkäufen ab dem 11. Jahr nach Anschaffung kann ein Inflationsabschlag von 2% p.a. (max. 50% des Veräußerungsgewinns) geltend gemacht werden.
Eigenheim als Hauptwohnsitz
Steuerfrei bleibt der Gewinn unter bestimmten Voraussetzungen, wenn sich in dem veräußerten Eigenheim der Hauptwohnsitz befunden hat oder das Gebäude selbst hergestellt wurde. Entsteht durch die Veräußerung ein Verlust, so kann dieser Verlust nur mit Liegenschaftsgewinnen desselben Jahres verrechnet werden. Private Liegenschaftsverluste können jedoch niemals mit positiven Einkünften aus anderen Einkunftsquellen (z.B. aus Gewerbebetrieb, Land- und Forstwirtschaft, selbständige Tätigkeit) verrechnet und auch nicht ins Folgejahr vorgetragen werden.
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