Umsatzsteuerliche Behandlung der Immobilienvermietung
Die Immobilienvermietung/-verpachtung unterliegt nur in Ausnahmefällen (etwa bei
der Vermietung zu Wohnzwecken) verpflichtend der Umsatzsteuer. Im Regelfall ist
die Immobilienvermietung/-verpachtung von der Umsatzsteuer befreit, was aber mit
einem Verlust des Vorsteuerabzugsrechts einhergeht.
Dieser Nachteil kann beseitigt werden, wenn der Vermieter hinsichtlich der an sich umsatzsteuerbefreiten Vermietung/-verpachtung zur Umsatzsteuerpflicht optiert. Diese Optionsmöglichkeit ist seit 1.9.2012 aber nur noch sehr eingeschränkt möglich.
Wer ist von der Neuregelung betroffen?
Alle Miet-/Pachtverträge, bei denen die tatsächliche Nutzungnahme des Bestandobjekts (faktischer Mietvertragsbeginn)
nach dem 31.8.2012 begann, fallen unter die Neuregelung. Ein Wechsel auf Seiten des Vermieters (Verpächters) und/oder Mieters (Pächters) begründet für umsatzsteuerliche Zwecke ein neues Miet-/Pachtverhältnis.
Auch eine nicht steuerbare Rechtsnachfolge (Erbfolge, Umgründung) kann dazu führen, dass der Vermieter hinsichtlich des übernommenen Mietvertrages unter die Neuregelung fällt. Hier gilt jedoch eine Ausnahme: Auch bei faktischem Mietvertragsbeginn oder Mieterwechsel nach dem 31.8.2012 kann der Vermieter weiterhin die uneingeschränkte Optionsmöglichkeit (Altregelung) in Anspruch nehmen, sofern mit der Errichtung des Gebäudes vor dem 1.9.2012 begonnen wurde. Maßgeblich ist hierbei der Zeitpunkt, in dem eine Baubewilligung vorlag und erste, tatsächliche handwerkliche Baumaßnahmen erfolgten. Sanierungsmaßnahmen nach dem 31. August 2012 fallen nur dann unter die Neuregelung, wenn durch sie ein neu nutzbarer Gebäudeteil entsteht.
Welche Kriterien müssen vorliegen, um auch nach der Neuregelung umsatzsteuerpflichtig vermieten zu können?
Zunächst ist erforderlich, dass es sich bei dem Mietobjekt um einen baulich abgeschlossenen Grundstücksteil handelt, an dem Wohnungseigentum begründet werden könnte. Ist Letzteres nicht möglich (etwa bei Vermietung eines Einzelraums) kann dennoch zur Umsatzsteuerpflicht optiert werden, wenn der Mieter das „nicht-wohnungseigentumsfähige“ Bestandobjekt nahezu ausschließlich (95% Grenze) für steuerpflichtige Umsätze verwendet.
Darüber hinaus muss der Mieter das Mietobjekt für eine unternehmerische Tätigkeit verwenden, deren Umsätze ihn zu mindestens 95% zum Vorsteuerabzug berechtigen. Ein einmaliges Unterschreiten auf bis zu 92,5% innerhalb von 5 Veranlagungsjahren ist unbeachtlich. Der Vermieter hat nachzuweisen, dass der Mieter diese Voraussetzung erfüllt. Der Nachweis ist an keine spezielle Form gebunden, sodass etwa eine Bestätigung des Mieters oder diesbezügliche Bestimmungen im Mietvertrag genügen. Ständig wiederholte Bestätigungen des Mieters sind nicht erforderlich, solange sich beim Mieter keine Änderung der Vorsteuerabzugsberechtigung ergibt. Die Prüfung der Optionsmöglichkeit ist für jeden Grundstücksteil gesondert vorzunehmen.
Die steuerliche Behandlung von Immobilien ist ein sehr komplexes Rechtsgebiet, in dem es zumeist auch um eine Menge Geld geht. Bevor Sie in diesem Bereich aktiv werden, ist eine eingehende Beratung unerlässlich.
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