Abschreibung für ein Mietgebäude

Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes können nicht sofort steuerlich abgesetzt werden. Sie sind über die voraussichtliche Nutzungsdauer des Gebäudes zu verteilen. Der Zeitpunkt des Beginns der Abschreibung ist jedoch nicht immer eindeutig festzulegen.

Der Gesetzgeber unterstellt bei der Vermietung im privaten Bereich eine Nutzungsdauer von rund 67 Jahren (entspricht einer Abschreibungsquote von 1,5% pro Jahr), im betrieblichen Bereich von rund 33 bis 50 Jahren (entspricht einer Abschreibungsquote von 2 bis 3% pro Jahr). Eine geringere als die gesetzlich vorgeschriebene Nutzungsdauer, die zu höheren, jährlichen Abschreibungsbeträgen führt, kann nur dann zur Berechnung der Abschreibungen herangezogen werden, wenn diese mittels Gutachten über den Bauzustand des Gebäudes nachgewiesen wird.

Zeitpunkt der Fertigstellung des Gebäudes

Hinsichtlich des Zeitpunkts, ab dem der Vermieter die Abschreibung steuerlich geltend machen kann bzw. das Gebäude zur Einkunftserzielung nutzt, stellt die Rechtsprechung auf den Zeitpunkt der Fertigstellung des Gebäudes oder dessen Bereitstellung zur Vermietung ab. Da die Bereitstellung zur Vermietung unter Umständen bereits vor der Erzielung von Mieteinnahmen erfolgt, kann es durch die Absetzung der Abschreibung zu Anlaufverlusten oder vorweggenommenen Werbungskosten kommen. Diese werden vom Fiskus nur dann steuerlich anerkannt, wenn die Absicht zur künftigen Vermietung deutlich nach außen in Erscheinung tritt. Das geschieht etwa durch den Abschluss von Mietverträgen, die Beauftragung von Maklern mit der Mietersuche oder das Schalten von Annoncen.

Generalsanierung vor Vermietung

Was ist aber, wenn das Gebäude in grundsätzlich vermietungsfähigem Zustand gekauft wurde aber vor der Vermietung noch einer Generalsanierung unterzogen wird? Das Finanzamt unterstellte in einem Fall, dass die Fertigstellung und damit die Nutzbarkeit des Gebäudes zur Vermietung erst nach Abschluss der Sanierungsarbeiten erfolgen kann.
Der Unabhängige Finanzsenat (UFS) meinte dazu, dass die für die Abschreibung maßgebliche Nutzung zur Einkünfteerzielung aber bereits dann gegeben ist, wenn ein grundsätzlich vermietungsfähiges Gebäude zum Zwecke der anschließenden besseren Vermietung saniert wird. Außerdem tritt der bereits ab Anschaffung vorliegende altersbedingte Wertverzehr des Gebäudes gegenüber der nutzungsbedingten Abnutzung durch die anschließende Vermietung in den Vordergrund. Somit lag im konkreten Fall nach Ansicht des UFS bereits ab dem Tag der Anschaffung des Gebäudes die Berechtigung zum Abzug der Abschreibung vor.

Zeitpunkt der Bezahlung irrelevant

Auch ist zu beachten, dass für die Abschreibung der Zeitpunkt der Bezahlung der Anschaffungskosten beim Einnahmen-Ausgaben-Rechner (gewerbliche Vermietung) sowie beim Überschussermittler (private Vermietung) irrelevant ist. Auch später bezahlte Teile der Anschaffungskosten und Anschaffungsnebenkosten sind im Anschaffungsjahr in die Abschreibungsbemessung mit einzubeziehen.