Seitenbereiche
Aktuelles

Weiterverrechnung des entgangenen Vorsteuerabzugs an den Geschäftsraummieter

Die Vermietung von Geschäftsräumlichkeiten ist umsatzsteuerfrei. Der Vermieter muss also nicht einen Teil an den Fiskus abliefern. Allerdings verliert er dadurch (anteilig) seinen Vorsteuerabzug, was aber vermeiden werden kann.

Der Nachteil des Verlustes des Vorsteuerabzuges kann vermieden werden, wenn der Vermieter in der Rechnung an den Mieter 20% Umsatzsteuer ausweist. Im Gegensatz zur Vermietung für Wohnzwecke unterliegt eine der Umsatzsteuer unterworfene Geschäftsraumvermietung nämlich dem Normalsteuersatz von 20%. Diese Option zur Steuerpflicht (ebenso die Rückkehr zur Steuerbefreiung) kann der Vermieter für jedes Bestandobjekt getrennt und in jedem Voranmeldungszeitraum vornehmen. Die Geschäftsraumvermietung muss nicht durchgehend das gesamte Jahr steuerfrei oder steuerpflichtig behandelt werden.

Bedeutung bei Mieterwechsel

Dies hat insbesondere für den Fall eines Mieterwechsels Bedeutung: So wird etwa ein Arzt als Nachmieter, der selbst keine steuerpflichtigen Umsätze erbringt und daher den Vorsteuerabzug nicht geltend machen kann, mit dem Vermieter einen Mietzins exklusive Umsatzsteuer ausverhandeln wollen. Ferner kann die Option bis zur Rechtskraft des Umsatzsteuerbescheides ausgeübt oder widerrufen werden. Beim Wechsel von der Steuerpflicht zur Befreiung und umgekehrt sind bestimmte Vorsteuern (etwa aus Ankauf, Großreparaturen, Anschaffung von Einrichtungsgegenständen, PC, Drucker etc.) anteilig zu korrigieren, was zu Steuergut- oder Lastschriften führen kann.
Der Oberste Gerichtshof hat vor kurzem entschieden, dass der Vermieter dem Mieter die aus der Steuerbefreiung der Vermietung erwachsende Vorsteuerverkürzung zur Zahlung vorschreiben kann, solange der vom Mieter zu ersetzende Betrag nicht die ersparte Umsatzsteuer auf den Mietzins überschreitet.

Tipp
Die Möglichkeit zum Wechsel zwischen der steuerpflichtigen und steuerfreien Vermietung von Geschäftsräumlichkeiten schafft ein flexibles Instrument zur Anpassung des Mietzinses an die jeweiligen Bedürfnisse des Geschäftsraummieters. Jedoch ist bei jedem Wechsel die Vorsteuerberichtigung sowie die Berichtigung bereits ausgestellter Rechnungen (unter Umständen sogar des Mietvertrages, sofern dieser als Dauerrechnung anzusehen ist) zu beachten. Bevor Sie Ihrem Mieter die Umsatzsteuerfreiheit (Mietzinsreduktion) oder Umsatzsteuerverrechnung (bei zum Vorsteuerabzug berechtigten Mieter) in Aussicht stellen, sollten Sie sich unbedingt mit uns kurzschließen, um nicht selbst in den sauren Apfel beißen zu müssen.

Weitere Artikel aus Ausgabe 03/2011

Advance Ruling - der neue Auskunftsbescheid des Finanzamtes

Für den Steuerpflichtigen ist es jedoch wichtig zu wissen, ob ihn eine Steuerbelastung treffen wird oder nicht. Mit einem Auskunftsbescheid erwirbt er einen Rechtsanspruch auf die darin vorgenommene abgabenrechtliche Beurteilung, sofern der später umgesetzte Sachverhalt nicht oder nur unwesentlich vom angefragten Sachverhalt abweicht.

Steigerung der Unternehmensliquidität

Nach wie vor gehen Banken bei der Finanzierung von Unternehmen äußerst restriktiv vor und sind bei der Gewährung von Kontokorrentkrediten sehr zögerlich. Unternehmensinterne Optimierungsmaßnahmen können die Abhängigkeit von Fremdfinanzierungen reduzieren und Ihren finanziellen Handlungsspielraum vergrößern.

NEU: Reinigungsleistung als Bauleistung

Um die Steuermoral in der Baubranche in den Griff zu bekommen, hat der Gesetzgeber 2002 das System des Übergangs der Umsatzsteuerschuld auf den Leistungsempfänger ("Reverse Charge System") auch auf Bauleistungen ausgeweitet. Der Katalog der Bauleistungen wurde mit 1.1.2011 auf Reinigungsleistungen ausgeweitet.

Forschungsförderung für Klein- und Mittelbetriebe

Auch wenn man es auf den ersten Blick nicht vermuten würde - die Steuerreform 2011 bringt für innovative Unternehmer auch steuerliche Begünstigungen.

Honorare inländischer Berater ins Ausland: Meldepflicht ab € 100.000

Kaufmännische oder technische Beratungsleistungen sowie Vermittlungsleistungen inländischer Berater ins Ausland sind nun ab € 100.000 dem Finanzamt zu melden.

Krankheitskosten steuerlich geltend machen

Unter bestimmten Voraussetzungen können Kosten für medizinische Leistungen, die von der gesetzlichen Krankenversicherung nicht bezahlt werden, wie etwa Leistungen der Alternativmedizin, nach Abzug eines Selbstbehalts als außergewöhnliche Belastung steuermindernd geltend gemacht werden.

Zwangsstrafen bei versäumter Firmenbuch-Offenlegung

Mit dem Budgetbegleitgesetz 2011 wurde - trotz vehementem Widerspruchs durch die Kammer der Steuerberater:innen und Wirtschaftsprüfer:innen - eine drastische Verschärfung in der Bestrafung von zu spät übermittelten Jahresabschlüssen beschlossen.

Mit diesem QR-Code gelangen Sie schnell und einfach auf diese Seite
Mit diesem QR-Code gelangen Sie schnell und einfach auf diese Seite

Scannen Sie ganz einfach mit einem QR-Code-Reader auf Ihrem Smartphone die Code-Grafik links und schon gelangen Sie zum gewünschten Bereich auf unserer Homepage.

OK