Auswirkungen von Leerstandskosten bei der Liebhabereibeurteilung

Bei der Vermietung eines Ferienhauses, welches zeitweise vermietet und zeitweise selbst genutzt wird, sind die Kosten, die auf die Eigennutzung entfallen, auszuscheiden. Sie dürfen nicht gewinnmindernd berücksichtigt werden.
Wenn Verluste im Zusammenhang mit der Vermietung und Verpachtung von Eigenheimen, Eigentumswohnungen und Mietwohngrundstücken mit „qualifizierten Nutzungsrechten“ erzielt werden, ist die Tätigkeit nach Ansicht der Finanzverwaltung auf die private Neigung des Steuerpflichtigen zurückzuführen (= Liebhabereivermutung). Qualifizierte Nutzungsrechte sind solche, die den persönlichen Wohnbedürfnissen dienen.
Die Finanzverwaltung unterstellt somit dem Steuerpflichtigen, dass etwa die Vermietung einer Eigentumswohnung nicht zum Zwecke der Einkommenserzielung vorgenommen wird, sondern andere Motive - wie etwa jenes nach Kapitalanlage, späterer Befriedigung eines Wohnbedürfnisses oder Steuervermeidung - im Vordergrund stehen. 

Verluste steuerlich nicht anerkannt

Dies hat zur Folge, dass die Verluste steuerlich nicht anerkannt werden und im Rahmen der Einkommensteuerveranlagung nicht mit anderen steuerpflichtigen Einkünften gegenverrechnet werden können. Um die Liebhabereivermutung widerlegen zu können, ist die Erstellung einer Prognoserechnung erforderlich, mit deren Hilfe der Nachweis zu erbringen ist, dass innerhalb einer absehbaren Zeit ein Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erzielt werden kann. Bei der Vermietung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen muss innerhalb von 20 Jahren ab Beginn der entgeltlichen Überlassung, höchstens 23 Jahren ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen die objektive Ertragsfähigkeit (= Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten) vorliegen.

Vermietung eines Ferienhauses

Bei der Vermietung eines Ferienhauses, welches zeitweise vermietet und zeitweise selbst genutzt wird, sind die Kosten nach deren Veranlassungszusammenhang aufzuteilen. Jene Kosten, die ausschließlich durch die Vermietung veranlasst sind, sind als Werbungskosten im Rahmen der Prognoserechnung zu berücksichtigen. Die Kosten, die auf die Eigennutzung zurückzuführen sind, sind jedoch auszuscheiden und dürfen nicht berücksichtigt werden. 

Die wegen Leerstehung nicht verrechenbaren Betriebskosten, welche sowohl mit der Vermietung als auch mit der Eigennutzung in einem Veranlassungszusammenhang stehen, gelten als gemischt veranlasst. Im Falle einer an sich jederzeit möglichen Selbstnutzung hat die Aufteilung dieser gemischt-veranlassten Kosten nach dem Verhältnis der Tage der Eigennutzung zu den Tagen der Gesamtnutzung (= Vermietung und Eigennutzung) zu erfolgen.