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Zweitwohnsitz und Hauptwohnsitzbefreiung – Ein Widerspruch?

Wird einer von mehreren Wohnsitzen verkauft oder ein Betrieb aufgegeben und die Hauptwohnsitzbefreiung beansprucht, so wird die Finanzverwaltung genau prüfen, ob an der besagten Adresse auch wirklich ein Hauptwohnsitz bestand.

Im österreichischen Steuerrecht gibt es zwei Formen der Hauptwohnsitzbefreiung:

Betriebsaufgabe

Die erste betrifft Unternehmer, die ihren Betrieb "zusperren" (Betriebsaufgabe), weil der Unternehmer verstorben ist, den Betrieb aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr fortführen kann oder das 60. Lebensjahr vollendet hat und seine aktive Erwerbstätigkeiten beendet. Geringfügige aktive Tätigkeiten mit Umsätzen bis zu € 22.000 bzw. Gewinnen bis zu € 730 im Jahr dürfen auch weiterhin betrieben werden.

Unterhält der Unternehmer in dem ihm zum Teil als Betriebsgebäude dienendem Gebäude auch seinen Hauptwohnsitz, so führt die Betriebsaufgabe zu keiner Steuerpflicht der stillen Reserven (= Differenz zwischen Verkehrswert und Buchwert) in seinem Betriebsgebäude sowie dem anteiligen Grund und Boden. Damit die Steuerbefreiung in Anspruch genommen werden kann, muss der Unternehmer bis zur Betriebsaufgabe und nach Ansicht der Finanzverwaltung mindestens 2 Jahre lang seinen Hauptwohnsitz in dem betreffenden Gebäude unterhalten haben.

Privatperson verkauft Eigenheim

Die zweite Bestimmung zur Hauptwohnsitzbefreiung betrifft Privatpersonen, die ihr Eigenheim oder ihren Miteigentumsanteil verkaufen. Der Verkauf eines zum Privatvermögensbereich gehörigen Gebäudes ist nach Ablauf der Spekulationsfrist (diese beträgt im Regelfall 10 Jahre ab dem entgeltlichen Erwerb) steuerfrei. Wird hingegen innerhalb der Spekulationsfrist verkauft, so besteht Steuerpflicht, die aber durch die Hauptwohnsitzbefreiung vermieden werden kann.

Die Befreiung bezieht sich in diesem Fall auf den Veräußerungsgewinn des Gebäudes. Der Grund und Boden ist nur insoweit befreit, als er der Nutzung des Eigenheims dient. Dies ist nach Ansicht der Finanz bei Grundstücksflächen bis 1.000 m² jedenfalls erfüllt. Die private Parkanlage kann also nicht zur Gänze mitsamt dem Eigentumshaus steuerfrei verkauft werden.

Erfordernis "durchgehender Hauptwohnsitz"

Voraussetzung ist, dass die Privatperson seit der Anschaffung durchgehend, mindestens aber 2 Jahre lang ihren Hauptwohnsitz in dem verkauften Eigentumsobjekt unterhalten hat. Das Erfordernis "durchgehender Hauptwohnsitz" bedeutet, dass die Privatperson sofort nach Kauf oder unentgeltlichem Erwerb ihren Hauptwohnsitz in das nunmehr verkaufte Objekt verlegen muss, wobei ein kurzfristiger Zeitraum für allfällige Adaptierungsarbeiten von etwa 6 Monaten unschädlich ist. Der Hauptwohnsitz muss auch nicht unmittelbar bis zum tatsächlichen Verkauf im Verkaufsobjekt bleiben. Er kann bereits ab Beginn konkreter Verkaufsverhandlungen (z.B. Maklerbeauftragung) verlegt werden.

Zentrales Kriterium Hauptwohnsitz

Zentrales Kriterium in beiden Fällen ist der Hauptwohnsitz. Der Wohnsitz wird als „menschlichen Wohnzwecken dienliche Bleibe“ beschrieben, die dem Steuerpflichtigen auf Dauer zur Verfügung steht. Unterhält der Steuerpflichtige mehrere Wohnsitze (z.B. Eigentumswohnung mit Kanzlei und Privaträumlichkeiten in Wien und Einfamilienhaus in Linz) so gilt als Hauptwohnsitz jener Wohnsitz, zu dem die engeren wirtschaftlichen und persönlichen Beziehungen bestehen. Die im Melderegister als Hauptwohnsitz gemeldete Adresse hat nur Indizwirkung.

Finanzverwaltung prüft genau

Wird einer von mehreren Wohnsitzen verkauft (bzw. der Betrieb aufgegeben) und die Hauptwohnsitzbefreiung beansprucht, wird die Finanzverwaltung aufgrund der Umstände genau prüfen, ob an der besagten Adresse auch wirklich ein Hauptwohnsitz bestand. Wasser-, Stromverbrauch, die nach außen gegenüber Behörden und Arbeitgebern bekannt gegebene Adresse, Zustelladresse für Postsendungen etc. werden hier ebenso in die Beurteilung miteinbezogen wie persönliche Nahebeziehungen (Familien-, Freundeskreis).

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